ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ KARŞISINDAKİ DURUMU

1-Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinin Niteliği, Teslim ve Vergiyi Doğuran Olay

KDVK’nın, 2/5. Maddesinde; trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu yine aynı maddede bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılacağı,

KDVK’nın 4/2. Maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirileceği,

KDVK’nın 10. Maddesinin (a) bendinde , vergiyi doğuran olayın, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile (b) bendinde ise malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi ile meydana geldiği,

hususları hüküm altına alınmıştır.

KDVUGT’nin I/A-2 Bölümüne göre, trampada bir malın karşılığını diğer bir mal teşkil etmektedir. Teslimin tayininde bedelin cinsi, hatta bir bedelin bulunup bulunmaması önemli değildir. Trampada malların mülkiyeti karşılıklı olarak el değiştirdiğinden her iki taraf için de teslim gerçekleşmiş sayılır. Bu durumda matrah trampa edilen malların her birinin emsal bedeli olur. Ancak, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin matrahın tespitinde, 3065 sayılı Kanunun 27/6. maddesi dikkate alınır (VUK’un 267. Maddesinde belirtilen maliyet emsal bedeli). Kısmi trampada yani trampa edilen mala karşılık bir malla birlikte başka şeyler de alınması halinde, bunlar da vergiye tabi tutulur. Bu duruma, arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin yanında yapılan nakit ödemeyi örnek gösterebiliriz.

KDVUGT’nin I/Ç-1 Bölümüne göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa payı karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. 60 No.lu KDV Sirkülerine göre; arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekir.

KDVK’nın 1/1. Maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,

KDVK’nın 1/3-h Maddesinde; ticari, sınai, zirai faaliyet ile serbest meslek faaliyetinin devamlılığı, kapsamı ve niteliği GVK hükümlerine göre; GVK’da hüküm bulunmadığı hallerde, TTK ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre tayin ve tespit edilir.

KDVUGT’nin I/B-8.1 Bölümüne göre;

• Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir.
• Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmaz.

Ticari faaliyeti faaliyetin devamlılığı

KDVUGT’nin I.A.1.1 bölümüne göre; ticari, sınaî, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler vergiye tabi olup GVK’ya göre faaliyeti ticari sayılan esnafın teslim ve hizmetleri de verginin konusuna girer. Bu faaliyetlerden devamlılık arz edenler vergiye tabidir. Arızi faaliyetler çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler ise vergiye (KDV) tabi tutulmaz.

Makalemizin birinci bölümünde belirttiğimiz üzere GVK açısından İdarenin, aynı kişiye farklı tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte satış yapılması veya birbirini izleyen yıllarda satış yapılması durumunda devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiği ve bu durumda elde edilen kazancın GVK’nın 37. maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği yönünde istikrarlı yaklaşımı bulunmaktadır (Eskişehir Vergi Dairesi Müdürlüğünün 28/07/2010 Tarih ve B.07.1.GİB.4.26.15.01-GVK 40-2/4 Sayılı Özelgesi). Kazancın GVK 37. Maddesi açısından ticari kazanç olarak addedilmesi halinde arsa sahibinin müteahhide arsa tesliminde KDV hesaplanması gerekir.

Müteahhit Tarafından Bağımsız Bölümlerin Tesliminden Sonra Arsa Sahibinin Satışlarının Ticari Nitelik Kazanması

Bu durumda gerçek kişilere mükellefiyet tesisi edilmesi ve mükellefiyet tesis edilen faaliyet konusunun ayrı bir işyeri açılmasını gerektirmeyecek nitelikte olması halinde ikametgah adresinin işyeri olarak kabulü mümkün bulunmaktadır. Ayrıca söz konusu müteahhit tarafından düzenlenen faturada yer alan bedelin iktisap edilen bağımsız bölümlerin maliyet bedeli olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, mükellefiyet tesis edilmesi halinde ise anılan faturanın işe başlanılmasından itibaren VUK’un 219. maddede yer alan sürede tevsik edici vesika olarak kayıtlara alınması mümkün bulunmaktadır.

KDV  mükellefiyetinin tesisinden önce faaliyete ilişkin olarak yüklenilen KDV’nin, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılını  “takip eden takvim yılının” aşılmaması kaydıyla KDV mükellefiyetinin tesisinden sonra kanuni defterlere kaydedilmesi ve indirim konusu yapılması mümkündür (Mersin Vergi Dairesi Başkanlığının 17/11/2016 Tarih ve 18008620-130[ÖZG-2013-66]-67 Sayılı Özelgesi). Hatırlanacağı üzere KDV’nin 01.01.2019 tarihinden itibaren (7104 Sayılı Kanunla) takip eden takvim yılına kadar indirim konusu yapılması imkanı sağlanmıştır.

3-Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

3.1 Emsal Bedel

KDVK’nın 1/4 Maddesine göre; gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar ticari kazançtır. Bu çerçevede müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya işyeri tesliminde KDV hesaplanması gerekir. KDVUGT’nin I/B-8.2 Bölümüne göre; müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin VUK’un 267. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır. Söz konusu kanun maddesinde, “Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder” hükmü yer almaktadır.  KDVK’nın 27. maddesinin 4. fıkrasına göre, katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Belirtilmesi gereken bir diğer husus da, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin maliyet hesabında arsa payına yer verilmeyecek olmasıdır.

3.2 Genel Gider ve Genel İdare Gideri

GVK 40/1. Maddesinde safi kazancın tespit edilmesinde ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderlerin indirilmesinin kabul edileceği hüküm altına alınmıştır. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 17/02/2016 Tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-125[6-2014/451]-13442 Sayılı Özelgesinde ise  “Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler, GV ve KVK’da sayılan kanunen kabul edilmeyen giderler dışında kalan ticari organizasyona bağlı olarak yapılan giderlerdir ve bunlara işletme gideri de denilebilir. Bir masrafın genel gider adı altında masraf yazılabilmesi için, genel giderlerin ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılmış olması, masrafla iş arasında açık, güçlü bir illiyet bağının mevcut olması, giderin keyfi olmaması ve masrafın işin önemi ölçüsünde yapılmış bulunması gerekmektedir” tanım ve açıklamasına  yer verilmiştir.

KDVUGT’nde yer alan bir örnekte genel giderler “… elektrik, su ve benzeri genel giderler…” şeklinde sayılmış, genel idare giderleri ise Tebliğin İşlemin Bünyesine Giren Verginin Hesabına Dahil Edilebilecek Unsurlar başlıklı bölümünde “ telefon, kırtasiye, posta, ulaşım, konaklama, akaryakıt, elektrik, su, büro malzemeleri, muhasebe, reklâm, temizlik malzemeleri, kira vb. genel imal ve genel idare giderleri” şeklinde sayılmıştır. Tebliğin başka bir örneğinde genel yönetim giderleri olarak “akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri ve benzeri”  ifadelerine yer verilmiştir.

3.3 Emsal Bedel Hesaplamasında Genel Gider ve Genel İdare Giderinden Pay Verilmesi

VUK, KDVK ve KDVKUGT incelendiğinde emsal bedel hesaplaması sırasında genel idare giderlerinden ve genel giderlerden pay verilmesi gerekip gerekmediği ya da bu hususun ihtiyari olup olmadığı konusunda bir biriyle çelişen ifadeler yer almaktadır. Şöyle ki:

• VUK’un 275/4. Maddesine göre genel idare giderlerinden mamule pay vermek
• KDVK’nın 27/4. Maddesine göre genel idare ve genel giderlerden mamule pay vermek mecburidir.
• KDVUGT’nin I/B-8.2 Bölümüne göre müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule pay vermek KDVK 27/4’e atıf yapılarak mecburi tutulmuştur.
• KDVUG’nin III/A-7 Matrah-Emsal Bedel Emsal Ücret başlıklı bölümünde ise “… Ancak KDV uygulaması açısından mükellefler, imal ettikleri emtiada emsal satış bedellerini, maliyet bedeli esasına (VUK 267. Maddesinin ikinci sırasına) göre tayin ettikleri takdirde, genel idare giderlerinden mamule düşen hisseyi emsal satış bedeline dâhil edebilir” ifadesi yer almaktadır. Bu ifadeden KDV uygulaması açısından VUK’un 267. Maddesinde yer alan maliyet emsal bedelin hesaplanması sırasında genel idare giderlerinden mamule pay verilmesinin zorunlu olmadığı anlaşılmaktadır.
• Tebliğde genel/genel idare/genel yönetim giderleri ifadeleri bazen bir arada bazen ise ayrı ayrı kullanılmıştır. Kavramlar ve içeriği konusu net değildir.

KDVK’nın 27/6. Maddesinde emsal bedel için VUK’un 267 Maddesine atıf yapılması, KDVUG’nin III/A-7 Bölümünde VUK’un 267. Maddesinde yer alan maliyet emsal bedelinin kullanılması durumunda KDV açısından genel giderlerden pay verilebileceğini (zorunluluk içermemekte) ifade etmesi buna karşın KDVUGT’nin I/B-8.2 Bölümünde emsal bedel hesaplanırken genel idare ve genel giderlerden mamule pay verilmesinin zorunlu tutulması hususları karmaşaya neden olmaktadır.

Normlar hiyerarşisi makalemizin konusu olmamakla birlikte görüşümüze göre KDVK’nın 27/6. Maddesinin arsa karşılığı inşaat işlerine sonradan özel bir hüküm getirmesi nedeniyle bu hususta KDVK’nın 27/4. Maddesinin uygulanma zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. KDVUG’nin III/A-7 Bölümünde yapılan açıklama bu görüşümüzü desteklemektedir. Ancak KDVUGT’nin I/B-8.2 Bölümünde “Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi” hususunun açıklandığı ve genel giderler ile genel idare giderlerinden mamule pay verilmesinin zorunlu olduğu ifadesi sebebiyle aksi uygulama yapan mükellefler eleştiriye muhatap olabilir. Genel Tebliğde, kanuna uygun ve kendi içinde çelişmeyen düzenleme yapılması yerinde olur.

3.4 Perakende ve Toptan Teslim

Perakende safhadaki teslimden maksat; teslimi yapılan ürünlerin aynen veya işlendikten sonra satışını yapanlar ile işletmelerinde kullanacak olanlar dışındakilere satılmasıdır. Ürünleri, aynen ya da işlendikten sonra satanlar ile işletmesinde kullanacak olanların gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi olmamaları halinde bunlara yapılan teslimler de perakende teslim sayılır (KDVUGT III/B-1.1 Bölümü-2007/13033 Sayılı BKK). Bu durumda arsa sahibinin gerçek usulde KDV mükellefi olmaması durumunda perakende satış sayılarak maliyet bedeline %10, KDV mükellefi olmaları durumunda ise toptan satış sayılarak maliyet bedeline %5 ilave edilmesi gerekmektedir. KDVUGT’nin I/B-8.2 Bölümünde yer alan örnekler bu ifadeyi doğrulamaktadır.

4-Arsa Karşılığı Yapılan Bağımsız Bölüm Teslimlerinin KDV Beyanında Gösterilmesi

Uygulamada zaman zaman kat karşılığı inşaatlarda arsa sahibine yapılan bağımsız bölümlerin KDV beyannamesinde “ilave edilecek KDV” ya da “Amortismana Tabi İktisadi Kıymet Satışları” bölümlerinde yer verildiği görmekteyiz. Ancak müteahhit açısından bu teslimler 1 No.lu KDV beyannamesinin “Matrah”, “Tevkifata Tabi Olmayan İşlemler” bölümünde beyan edilmesi gerekmektedir (Antalya Vergi Dairesi Başkanlığının 20.04.2017 Tarih ve B.07.1.GİB.4.07.16.02-130-45043 Sayılı Özelgesi). Ayrıca arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümler için fiilen KDV tahsil edilmeyecek olmasının KDV beyannamesinde yer verilmesine engel olmayacağı hususunu hatırlatmakta fayda bulunmaktadır.

5-Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibinin Kurumlar Vergisi Mükellefi Olması Halinde KDVK’nın 17/4-r Kapsamında İstisnadan Yararlanması

Taşınmazların sürekli olarak alım satım ve kirala işiyle uğraşmayan kurumların en az 2 yıl aktifinde tuttukları gayrimenkullerin satışında KDVK 17/4-r kapsamında istisnadan faydalanabilirler. Gerek KDVK’nın  17/4-r maddesinde gerekse KDVUGT’nin II/F-4.16.1 Bölümünde kat karşılığı arsa işlerinin istisnadan yararlanamayacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 24/12/2019 Tarih ve 39044742-130[Özelge]-E.1145730 Sayılı Özelgesinde “şirket aktifine kaydedilen arsanın, kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde müteahhit firmaya tesliminde, arsanın en az 2 tam yıl aktifte kayıtlı olması ve arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmemesi şartlarının birlikte gerçekleşmesi kaydıyla KDV istisnasının uygulanması mümkün bulunmaktadır” görüşü verilmiştir. Ancak Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığının 18/04/2012 Tarihli B.07.1.GİB.4.99.16.02-KVK-5/1-e-102 Sayılı Özelgesinde, hasılat paylaşımlı inşaat işlerinin taşınmaz ticareti kapsamında olduğunu addederek, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların istisna kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir. Bu özelge 60 No.lu KDV Sirkülerinin 1.8.2 Bölümünde ifade edilen ”hasılat paylaşımı şeklinde düzenlenen sözleşmelerin KDV Genel Tebliğindeki arsa karşılığı inşaat olarak değerlendirileceği” açıklamasıyla örtüşmemektedir.

6- Gayrimenkul Teslimlerinde Tapuda Gösterilen Bedele KDV’nin Dahil Olup Olmadığı ile Tapu Harçları Üzerinden KDV hesaplanıp hesaplanmayacağı Hususları

KDVK’nın 20. Maddesinde; matrah, teslim ve hizmet işlemlerinin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminin, malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılandan bu işlem karşılığı alınan veya borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen değerler toplamını ifade ettiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, taşınmaz satışlarında vergi matrahı işlemin karşılığını teşkil eden gerçek satış bedeli olup söz konusu bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 18/06/2015 Tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.20-61727 Sayılı Özelgesi).

07/10/1997 tarihli ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesinde tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmeyecektir (Gelir İdaresi Başkanlığının 10/07/2008 Tarih ve B.07.1.GİB.0.02.63/6369-1123/69618 Sayılı Özelgesi).

Yukarıdaki ifadelerden tapuda gösterilen satış tutarının fiili satış tutarı olması, bu tutarın aynı zamanda KDV matrahı olduğu ve tapu harçlarının KDV matrahına dahil olmadığı hususları anlaşılmaktadır.

7-Arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV Oranı

KDVK’nın 28. Maddesine göre; KDV oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10’dur. Cumhurbaşkanı (öncesinde BKK)  bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1 ‘e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir. BKK bu yetkiye dayanarak 2007/13033 sayılı Kararla KDV oranlarını belirleyen (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için KDV oranı % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak belirlenmiştir.

7.1 Arsanın KDV Oranı

Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmaz. Ayrıca arsa sahibinin KDVK’nın 17/4-r maddesi kapsamında istisnadan yararlanması durumunda da KDV hesaplanmaz. Ancak arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi genel oranda (%18) KDV’ye tabidir.

7.2 Konut ve İşyeri Teslimlerinde KDV Oranı

a. Büyükşehirler hariç net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri için %1

b. Büyükşehir sınırlarındaki 150 m2’ye kadar konut teslimlerinde;

b.1 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlere ilişkin konut teslimleri %1

b.2 Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (sonradan revize edilenler dahil) konut teslimlerinde; üzerine yapıldığı arsanın  Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

b.2.1 Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihi öncesinde alınan konut inşaat projeleri için %1

b.2.2 Yapı ruhsatı 01/01/2013 – 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri için;

• • • 500 TL’nin altında olan konut teslimlerinde %1
    • 500 – 1.000 TL (1.000 TL hariç) arasında olan konutların tesliminde %8
    • 000 TL ve üzeri için %18

b.2.3 Yapı ruhsatı 01/01/2017 tarihinden sonra alınan konut inşaat projeleri için;

• • • 000 TL’nin altında olan konut teslimleri için %1
    • 000 – 2.000 TL (2.000 TL dahil) arasında olan konutların tesliminde %8
    • 000 TL üzerinde olan konutların tesliminde %18

b.3 İkinci-üçüncü-basit sınıflı konut teslimlerine %1

c. 150 m2’nin üzerindeki konut teslimlerinde %18

d. Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde %1 (Ancak 29/7/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaat taahhüt işleri KDV’den istisnadır)

e. Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerine %1

f. İşyeri teslimlerinde %18

oranı uygulanır.

Not 1: 2018/11674 sayılı BKK ile 843 sayılı Cumhurbaşkanı Kararına istinaden %18 KDV oranına tabi konutların 05/05/2018 tarihinden (18/05/2018 tarihinden itibaren iş yerleri dahil) 31/12/2019 tarihine kadar tesliminde % 8 oranında KDV uygulaması sonraki tarihler için uzatılmamıştır.

Not 2 (Net Alan):  KDVUGT’nin net alanla ilgili III/B-2.1.3 Bölümü Danıştay Dördüncü Dairesinin 2/3/2017 tarihli ve Esas No: 2014/4835, Karar No: 2017/2170 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Net alan hesabı Planlı İmar Yönetmeliğine göre tespit edilecektir. Plan İmar Yönetmeliğinin 4.3 Maddesinde; bağımsız bölüm net alanı “İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı” olarak tanımlamış ve parantez içi hükümde nelerin bu alana dahil olmadığı açıklanmıştır.

Not 3: Bina inşaat sınıflarına ilişkin bilgi yapı ruhsatında belirtilmektedir.

7.3 KDV Oranıyla ilgili diğer hususlar

a. Prefabrik Konutlarda KDV Oranı: Bakanlar Kurulu Kararlarında ya da Cumhurbaşkanı Kararlarında prefabrik konutlar için ayrıca oran belirlenmemiştir. Bu durumda ruhsatı olmayan prefabrik konutlar için KDV oranı genel oran (%18) olarak uygulanacaktır. Diğer taraftan yapı ruhsatı olan prefabrik konutlar içinse bir önceki maddedeki oranların uygulanması gerekir (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 28/06/2019 Tarih ve 39044742-130[Özelge]-E.527226 Sayılı Özelgesi).

b. KDVUG’nin III/B/3.1.3.1 Bölümüne göre konutla birlikte teslim edilen eklenti mahiyetindeki ankastre ve mobilya gibi eşyalara tabi olduğu oranda KDV hesaplanmalıdır.

c. İnşaat henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden yapılan satışlar dolayısıyla teslimden önce fatura düzenlenmesi durumu: Konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sayılacak ve net alanı (ve yukarıda belirttiğimiz diğer hususlar) dikkate alınarak KDV’ ye tabi tutulacağı açıklanmıştır. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 18/02/2013 Tarih ve 39044742- KDV.21-221 ve Sayılı Özelgesi ile KDVK-60/2011-1 sayılı KDV Sirküleri).

d. Teslimden önce fatura düzenlenmesi durumunda fatura tarihi ile teslim tarihindeki oran farklılığı:  Konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV’nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV’de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır (KDVUGT’nin III/B.2.1.1).

e. İnşaat yapı ruhsatında işyeri olarak görülen taşınmazların konut olarak satışında işyerinin tabi olduğu KDV oranının uygulanması gerekir (Sivas Defterdarlığının 16/03/2015 Tarih ve 67630374-130[2014-41]-1 Sayılı Özelgesi).

f. İnşaat yapı ruhsatında konut olarak görülen ancak fiilen işyeri olarak kullanılan taşınmazların tesliminde işyerinin tabi olduğu KDV oranı uygulanması gerekir (Konya Vergi Dairesi Başkanlığının 03/11/2015 Tarih ve B.07.1.GİB.4.42.16.02-130[28-2015/1394]-23058 Sayılı Özelgesi).

g. Gayrimenkullerin satışına aracılık edilmesi halinde, komisyon adı altında tahsil edilen tutarlar genel oranda (%18) KDV’ye tabidir (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 17/08/2015 Tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-130[8-2014/06]-840 Sayılı Özelgesi).

B. KONUT–İŞYERİ TESLİMLERİNE İLİŞKİN KATMA DEĞER VERGİSİ İADESİNE İLİŞKİN BAZI HUSUSLAR

KDV’nın 29/1. maddesinde; mükelleflerin yaptıkları vergiye tabi işlemler üzerinden hesaplanan KDV’den bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça faaliyetlerine ilişkin olarak kendilerine yapılan teslim ve hizmetler dolayısıyla hesaplanarak düzenlenen fatura ve benzeri vesikalarda gösterilen KDV’yi indirebilecekleri, 29/2. maddesinde, bir vergilendirme döneminde indirilecek KDV toplamının, mükellefin vergiye tâbi işlemleri dolayısıyla hesaplanan KDV toplamından fazla olması halinde, aradaki farkın sonraki dönemlere devrolunacağı ve iade edilmeyeceği, 28. madde uyarınca Cumhurbaşkanı tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle  ilgili olup, teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Cumhurbaşkanınca tespit edilecek sınırı aşan verginin Hazine ve Maliye Bakanlığının tespit edeceği usul ve esaslara göre iade edileceği hususları hüküm altına alınmıştır. KDVUGT’nde belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde indirimli orana tabi teslimler nedeniyle yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen, belirlenen sınırı aşan KDV’nin iadesi mümkündür. Yazımızın bu bölümünü soru cevap şeklinde ele alacağız.

1-Konut ve işyerlerinde teslim yılı içinde nakden KDV iade talebinde bulunulabilir mi?

İndirimli orana tabi konut ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki (II) sayılı listenin (B) bölümünün 28, 29 ve 31 inci sırası kapsamındaki malların teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılması uygun görülmüştür. Haliyle indirimli orana tabi işyeri teslimleri için teslim yılı içinde nakden iade talep edilmesi mümkün olmamakla birlikte mahsuben iade mümkündür.

2-İndirimli oranda en geç ne zaman KDV iadesi talebinde bulunulabilir?

İndirimli orana tabi işlemlerden doğan iade taleplerini, en geç indirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği yılı izleyen yılın Ocak-Kasım vergilendirme dönemlerine ilişkin beyannamelerin    (Ocak-Kasım vergilendirme dönemlerine ilişkin yılın sonuna kadar verilen düzeltme beyannameleri dahil)  herhangi birinde iadeye konu olan KDV alanında beyan etmeleri ve indirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği yılı izleyen yılın sonuna kadar Tebliğin ilgili bölümlerinde sayılan belgelerle (teminatla talep edilen iadelerde teminat dahil) vergi dairelerine başvurmaları zorunludur. 23 No.lu KDVUGT ile 2019 ve izleyen yılların vergilendirme dönemlerine ilişkin iade taleplerinde ertesi yılın Ocak-Kasım beyannamelerinde gösterimi yeterli olmayacak ayrıca standart iade dilekçesi ile indirim-yüklenim-hesaplama tablosu gibi aranan tüm listelerde artık İnternet Vergi Dairesi sistemine girilecektir.

3-Süresinden sonra verilen düzeltme beyannamesiyle iade talep edilebilir mi?

Yukarıda belirttiğimiz talep süresinin dolmasından sonra, geçmiş dönemler için düzeltme beyannamesi verilmek suretiyle ve/veya standart iade talep dilekçesi ve ilgili belgeler ibraz edilmek suretiyle iade talep edilmesi mümkün değildir (KDVUGT’nin IV/A-8.1 Bölümü- Adana Vergi Dairesi Başkanlığının 06/12/2010 Tarih ve B.07.1.GİB.4.01.16.02-2010-715-KDV-52 Sayılı Özelgesi).

4- İndirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerde iade uygulaması ile ilgili sınır nedir?

Sınır, 2017 yılı için 10.000 TL, 2018 yılı için 11.400 TL , 2019 yılı için 14.100 TL, 2020 yılı için 17.300 TL’dir. 2018 ve izleyen takvim yılları için sınır, bir önceki yıldaki tutarın, VUK hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır. Sınırın üzerindeki yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV iade edilebilir.

İndirimli orana tabi işlemlere ilişkin olarak geçmiş yıllar için belirlenen alt sınırlar, doğrudan cari yıla ilişkin iade hesabına dâhil edilmez, devreden KDV hesabında muhafaza edilir. Dolayısıyla indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade hesabında alt sınır olarak yalnızca cari yıl için belirlenen tutarın dikkate alınması gerekmektedir.

5- İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen KDV’ler nelerdir belli bir sıralama var mıdır?

• Önce işlemin bünyesine doğrudan giren harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler dikkate alınır (arsa, kum, çakıl, çimento, demir, beton, hafriyat, kapı, pencere gibi).
• Daha sonra ilgili dönem genel yönetim giderleri (akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri ve benzeri gibi) için yüklenilen vergilerden pay verilir.
• Bu şekilde hesaplanan tutarın, azami iade edilebilir vergi tutarının altında kalması halinde, en fazla aradaki farka isabet eden tutar kadar amortismana tabi iktisadi kıymetler (ATİK) dolayısıyla yüklenilen vergilerden iade hesabına pay verilebilir. Ancak söz konusu iktisadi kıymetlerin indirimli orana tabi işlemlerde kullanılması gerekir.
• İndirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi işlemlerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmez.

5.1 Arsa nedeniyle yüklenilen KDV iadeye konu olabilir mi?

Arsa inşaatın temel girdisidir.  Arsa ister kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, ister nakit, isterse de kısmen kat karşılığı kısmen nakit olarak edinilsin arsanın bu niteliği  değişmez. KDVUG’nin III/B-3.1.3.1 Bölümünde yer alan ikinci örnekte konutun inşasına yönelik arsa bedeli dahil  yapılan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV’nin, işlemin bünyesine giren vergiler kapsamında değerlendirileceği belirtilmiştir. Önceki bölümlerde belirttiğimiz üzere müteahhit arsa sahibine, arsa sahibi ise müteahhide VUK’da belirtilen maliyet emsal bedeliyle fatura düzenleyecektir. Arsa sahibinin müteahhide düzenlediği fatura esasında tüm arsa için değil sadece müteahhide kat karşılığında verdiği arsa payına ilişkindir ve bu tutar müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti içerisinde yer almaktadır.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 10/05/2019 Tarih ve 39044742-130[Diğer Müd-Özelge]-E.261054 Sayılı Özelgesinde “Arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından ve arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacağından, arsa sahibine teslim edilen indirimli orana tabi konutlara isabet eden arsa payının yüklenime dahil edilmesinin mümkün olmadığı ancak arsa karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide kalan ve indirimli orana tabi tutularak teslim edilen konutlara isabet eden arsa payına ilişkin KDV’nin, iade hesabına dahil edilebileceği ” görüşü verilmiştir.

Bu durumda;

• Arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümler ile müteahhide kalan bağımsız bölümlerin yüklenim hesapları ayrı ayrı yapılmalı,
• Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin yüklenim hesaplarında arsaya ilişkin KDV’nin tamamına yer verilmeli,
• Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin yüklenim hesaplarında ise sadece inşaatın arsa dışındaki girdileri (kum, çakıl, çimento, demir, hafriyat vb. ile genel giderlerden pay) yer almalı,
• Arsa sahibinden kendisine verilen bağımsız bölümlerin bir kısmı için ödeme alınacaksa arsanın bu kısma denk gelen KDV’si yüklenim hesabına dahil edilmelidir.

KDV iadesi aşamasında yukarıda belirttiğimiz şekilde yüklenim ve iade hesaplamaları yapılmalıdır. Bu çerçevede arsa sahibine kalan daireler de dahil olmak üzere tüm bağımsız bölümler teslim edildiğinde arsaya ilişkin tüm KDV yüklenim hesabına dahil edilmiş olacaktır.  Yukarıdaki özelge de buna işaret etmektedir. Bu özelgeden kat karşılığı inşaat işlerinde arsaya ilişkin KDV’nin alınamayacağına dair hüküm çıkarmak olanaksızdır.

5.2 Konutun ankastre ürünlerle birlikte veya mobilyalı teslim edilmesi halinde bunlar nedeniyle yüklenilen KDV’nin iadeye konu edilmesi mümkün mü?

KDVUG’nin III/B-3.1.3.1 Bölümünde yer verilen örnekler çerçevesinde; buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyetinde olduğundan bunların bağımsız bir teslim olarak değerlendirilmektedir. Haliyle söz konusu eşyaların teslimi için bu eşyaların tabi olduğu KDV oranı uygulanacak ve konut ile birlikte teslim edilen söz konusu eşyaların temininde yüklenilen KDV, genel esaslara göre indirim konusu yapılacak, ancak iade hesabına dâhil edilemeyecektir. Bu durumda düzenlenecek faturada bu eşyalara ayrıca yer verilmesi ya da ayrı fatura düzenlenmesi yerinde olur. Ayrıca Tebliğde sökülüp taşınarak tekrar kullanılabilen eklentilerin iadeye konu edilemeyeceği ifade edilmişken Gelir İdaresinin verdiği bir özelgede sökülüp taşınarak tekrar kurulup monte edilemeyecek şekilde konuta yerleştirilen vestiyer ve dolapların da KDV’sinin  iadeye konu edilemeyeceğini belirtmiştir. Söz konusu özelgede verilen görüşe mefhumu muhalif ilkesi gereği Tebliğ ile örtüşmediğinden katılmamaktayız.

Yine Tebliğde konutun inşasında kullanılan kombi, cam balkon, duş teknesi, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duş başlığı, panel radyatör gibi eşyalara ilişkin yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilebileceği belirtilmiştir.

5.3 Konutların ortak kullanımındaki sosyal-kültürel yapı vb. için yapılan harcamaların KDV’si iadeye konu edilebilir mi?

Konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

Ancak arazinin yapısından kaynaklı zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür.

5.4- Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi adına düzenlenen yapı denetim hizmeti faturasında  yer alan KDV’nin indirimi ve iadesi mümkün mü?

Mükellefiyet ve vergi sorumluluğu ile ilgili özel sözleşmeler vergi idaresini bağlamayacağından arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca arsa sahibi adına düzenlenen yapı denetim hizmet fatura bedellerinin arsa sahibi adına ödenmesi durumunda, bu faturalarda gösterilen bedellerin müteahhit tarafından indirim konusu yapılması mümkün bulunmadığı gibi bu tutarın iadeye konu edilmesi de mümkün bulunmamaktadır (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 23/01/2012 Tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV15 madde-249 Sayılı Özelgesi). Aynı özelgede söz konusu bedellerin kurum kazancının tespitinde gider olarak indirim konusu yapılmayacağı görüşü de verilmiştir. Bu görüş VUK’un 3/B Maddesindeki “Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya, ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır” hükmüyle örtüşmemektedir.

5.5 Stoklardaki mallara ait KDV’nin iadesi mümkün mü?

Stoklarda yer alan mallar nedeniyle yüklenilen vergiler, ancak söz konusu malların satış işleminin gerçekleştirildiği vergilendirme dönemine ait iade hesabında dikkate alınabilir. Bu durumda henüz inşaatta kullanılmamış inşaat malzemeleri ve satışı gerçekleşmemiş bağımsız bölümlere ilişkin yüklenilen KDV’nin iadesi mümkün değildir.

5.6 Sonradan düzenlenen veya temin edilen belgelerde yer alan KDV’nin iadesi mümkün mü?

Sonradan düzenlenen belgelerin, belge düzenleme süresi içerisinde olmakla birlikte, indirimli orana tabi işlem gerçekleştikten sonra düzenlenmesi veya zamanında düzenlenen belgenin işlemin gerçekleştiği vergilendirme döneminden sonra temin edilmesi halinde, bu belgelerde yer alan KDV tutarları, işlemin gerçekleştiği vergilendirme dönemi iade hesabına düzeltme beyannamesi verilmek suretiyle dahil edilebilir. İade, YMM Raporu ile talep edilmişse gerekçeleriyle birlikte açıklanır. İade YMM Raporu ile talep edilmemiş ise vergi dairesince mükelleften yazılı bir izahat istenir, izahatın yeterli görülmesi halinde iade gerçekleştirilir. Bu duruma ay sonlarına düzenlenen bakım faturalarını ya da teslim tarihinden 7 gün içinde düzenlenen faturaları örnek olarak gösterebiliriz. Ancak söz konusu faturaların indirim hakkının bulunduğu sürede resmi defterlere kaydı gerekir.

Dikkat edilmesi gereken diğer hususta inşaat işinde belli süreçlerin birbirini takip etmesi gereğidir. Örneğin işin başında yapılması gereken hafriyat işlerine ait fatura tarihinin iskan tarihine yakın bir tarihte ya da sonrasında gelmesi izahat gerektirebilir.

5.7 İndirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesinden sonra yapılan alımlar ve iskontolar iade hesabına dahil edilir mi?

İndirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesinden sonra, işlemle ilgili olarak yapılan garanti, reklam, royalty, know-how, isim hakkı, ciro primi gibi harcamalar ve iskontolar nedeniyle satıcılar tarafından yüklenilen KDV’nin, indirim hesaplarına dahil edildiği vergilendirme dönemine ilişkin iade hesabında dikkate alınması uygun görülmüştür.

5.8 YMM KDV iadesi tasdik raporu hizmetine ait KDV iade hesabında dikkate alınır mı?

KDV iadeleri dolayısıyla düzenlenen YMM KDV İadesi Tasdik Raporları dolayısıyla yüklenilen KDV indirim hesaplarına dahil edildiği vergilendirme dönemine veya daha sonraki vergilendirme dönemlerine ilişkin iade hesabında dikkate alınabilir.

5.9 İade edilecek tutarlarının üst sınırı nedir ?

İndirimli orana tabi teslim veya hizmetle ilgili olarak yüklenilen vergi ile söz konusu işlemler üzerinden hesaplanan vergi arasındaki farkın, (% 1) oranına tabi işlemler için işlem bedelinin (% 17)’sini, (% 8)’e tabi işlemler için ise işlem bedelinin (% 10)’unu aşan kısmı, iade hesabına dahil edilmez.

İade edilebilecek tutarın belirlenmesinde;

• İadesi talep edilen dönem için aylık olarak devreden KDV’nin durumu,
• İadesi talep edilen dönem aralığında bazı aylarda KDV ödemesi çıkıp çıkmadığı,
• İadesi talep edilen dönem ile iadenin talep edildiği dönem aralığında Devir KDV’nin yeterliliği,
• Ay içi hesaplamalarda doğrudan yüklenimler nedeniyle azami tutarın aşılıp aşılmadığı (yılı içinde iadelerde Vergi incelemesine göre iade yerine getirilir),
• İlgili yıl için belirlenen alt sınır,

hususları önem arz etmektedir. Yüklenilen KDV’nin indirim yoluyla kısmen giderilmiş olması muhtemeldir.

5.10 Ay içi hesaplamalarda doğrudan yüklenimler nedeniyle azami iade edilebilir tutar aşılabilir mi?

Yılı içinde talep edilen iadeler için azami iade tutarının belirlenmesinde iade talebinde bulunulan döneme kadar yapılan toplam işlem bedeli dikkate alınır, ay içi hesaplamalarda doğrudan yüklenimler nedeniyle azami iade edilebilir tutarın aşılması bu durumu değiştirmez. Ancak işlemin bünyesine doğrudan giren harcamalara ilişkin olarak yüklenilen verginin, azami iade tutarını aşması halinde, mükellefin iade talebi, aşan kısım için münhasıran vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilir (KDVUGT III/B-3.1.1).

Yıllık iadelerde azami iade tutarının belirlenmesinde, iade talebinde bulunulan yıldaki toplam işlem bedeli esas alınır, ay içi hesaplamalarda doğrudan yüklenimler nedeniyle azami iade edilebilir tutarın aşılması bu durumu değiştirmez (KDVUGT III/B-3.1.2)

Görüleceği üzere ay içi hesaplamalarda doğrudan yüklenim nedeniyle azami iade tutarının aşılması mümkün  olup yılı içinde iade taleplerinde aşan kısım  VİR’e göre yerine getirilecekken yıllık iadelerde bu şart yoktur. Ancak KDVUGT’nde şart koşmamasına rağmen yıllık iade taleplerinde de zaman zaman hesaplamaların düzeltilmesi aksi halde vergi incelemesine sevk edileceğini belirtilmektedir.

6- Konut Teslimi yanında başkaca indirimli oran teslimi varsa sadece biri için hesaplama yapılabilir mi?

İade talebinin, ilgili vergilendirme dönemleri itibarıyla indirimli orana tabi tüm işlemleri kapsaması gerekmekte olup, işlemlerin ayrıştırılıp sadece bir kısmına yönelik hesaplama yapılması ve bu şekilde iade talep edilmesi mümkün değildir (KDVUGT III/B-3.1.1). Örneğin konut teslimi yanında tekstil işiyle uğraşılması halinde hesaplama ve iade talebi iki faaliyet içinde yapılmalıdır.

7- İndirimli oranda teslimler KDV Beyannamesinde hangi alanda gösterilir?

Yılı içindeki iade taleplerinde “İstisnalar ve Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığındaki “Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” tablosundan 406 kodlu satır seçilecek, satırın “Teslim ve Hizmet Bedeli” ile “İadeye Konu Olan KDV” kısımları doldurulur.

İzleyen yılda yapılacak iade taleplerinde, “İstisnalar ve Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığındaki “Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” tablosundan 439 kodlu satır seçilerek bu satırın “Teslim ve Hizmet Bedeli” sütununa önceki yıldaki toplam işlem bedeli, “İadeye Konu Olan KDV” sütununa iade tutarı yazılır.

8-Yılı içerisinde talep edilen ancak mahsubu gerçekleşmeyen tutar daha sonraki beyannamelerde indirim konusu yapılabilir mi?

İadesi talep edilen tutar iadenin talep edildiği dönemde “devreden vergi” tutarından çıkarılır. Devreden vergi tutarından çıkarılıp mahsuben iadesi talep edilen tutarlardan iadesi gerçekleşmeyen tutarlar, en erken izleyen vergilendirme dönemine; en geç izleyen yılın Ocak vergilendirme dönemine ait beyannamede, “İndirimler” kulakçığı altında 106 No.lu “İndirimli Orana Tabi İşlemlerle İlgili Mahsuben İadesi Gerçekleşmeyen KDV” satırına yazılmak suretiyle yeniden devreden KDV tutarlarına dahil edilir ve daha sonraki iade taleplerinin hesaplanmasında dikkate alınır. Bu şekilde iadesi gerçekleşmeyen tutarların devreden KDV hesabına dâhil edilmesi, söz konusu tutarlar itibarıyla iade talebinden vazgeçildiğini gösterir.

9- İade hangi borçlara mahsup edilebilir?

KDVUGT’nin IV/A-2.1.1 Bölümünde belirtilen borç ve esaslara göre, KDV iade alacağı mükellefin kendisinin veya ortaklık payı ile orantılı olmak üzere adi, kollektif ve adi komandit şirketlerde ortakların (komandit şirketlerde sadece komandite ortakların),

• Vergi dairelerince takip edilen amme alacaklarına,
• İthalat sırasında uygulanan vergilere,
• Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) prim borçlarına,

mahsuben iade edilebilir.

Ayrıca mükelleflerin iade alacaklarının, (%51) veya daha fazla hissesi kamuya ait kuruluşlardan temin ettikleri elektrik ve doğalgaz borçları ile organize sanayi bölgelerinden temin ettikleri elektrik, su, doğalgaz, internet hizmetleri, altyapı katılım payları ve aidatlara ilişkin borçlarına mahsubu da mümkündür.

Faaliyetleri indirimli oranda KDV’ye tabi işlemlerden oluşan kollektif şirketler ile adi ortaklıklar adına ortaya çıkan KDV iade alacakları, söz konusu şirket ortaklarının yukarıda belirtilen borçlarına (elektrik ve doğalgaz borçları hariç) da mahsup edilebilecektir. Öte yandan KVK’ya göre vergi dairesine iş ortaklığı olarak mükellefiyet tesis ettiren işletmelerin, diğer kurumlar vergisi mükelleflerinde olduğu gibi ortaklarının vergi ve sigorta prim borçlarına bu uygulama kapsamında mahsup yapılması mümkün bulunmamaktadır.

10- İndirimli oranda konut teslimleri nedeniyle iadelerde YMM Raporu zorunluluğu var mı?

Vergilendirme dönemleri itibarıyla 5.000 TL’yi aşmayan iade talepleri YMM raporu, vergi inceleme raporu ve teminat aranmaksızın yerine getirilir, talep belgelerin tamamlandığı tarih itibarıyla geçerlik kazanır. 5.000 TL ve üstündeki iade talepleri, vergi inceleme raporu veya YMM Raporuna göre yerine getirilir. Talep tutarının 5.000 TL’yi aşan kısmı kadar teminat gösterilmesi halinde ilgili belgelerin tamamlanıp teminatın verildiği tarih itibarıyla mahsup talebi geçerlik kazanır ve teminat, vergi inceleme raporu veya YMM Raporu ile çözülebilir.

Birinci maddede de belirttiğimiz üzere indirimli oranda işyeri teslimleri için teslim yılı içinde nakden iade talep edilemez ancak mahsuben iade talep edilebilir. Konut teslimlerinde ise teslim yılı içinde nakden veya mahsuben iade talep edilmesi mümkündür.

11- Beşbin TL’nin üzerindeki iade talepleri hangi tarih itibariyle geçerlilik kazanır?

• Vergi inceleme raporu sonucuna göre talep edilmiş ise mahsuben iade taleplerinde vergi inceleme raporu dışındaki diğer belgelerin tamamlanmış olması koşuluyla iade talep dilekçesinin verildiği tarih itibarıyla; nakden iade taleplerinde vergi inceleme raporunun vergi dairesi kayıtlarına intikal ettiği tarihte,
• Nakden/mahsuben iadenin YMM Raporu ile talep edilmesi halinde, belgelerin tamamlanıp YMM Raporunun eksiksiz olarak ibraz edildiği tarihte,
• Nakden/mahsuben iadenin teminat karşılığı talep edilmesi halinde ise teminatın gösterilip belgelerin tamamlandığı tarihte,

geçerlik kazanır.

12- İadenin YMM Raporuyla talep edilmesi durumunda ayrıca Tam Tasdik zorunluluğu var mı?

YMM ile süresinde (31 Ocak) tam tasdik sözleşmesi yapmayan sadece İndirimli oranda KDV iadesine ilişkin sözleşme yapan mükellefler 2019 yılı için 1.390.000 TL, 2020 yılı içinse 1.704.000 TL’ye kadarlık kısım için iade alabilir. Üstü için yapılan talepler Vergi İnceleme Raporuna göre yerine getirilir.

13- YMM Raporlarının hangi sürede sunulması gerekir? YMM Raporlarının süresinde sunulmamasının sonuçları nelerdir?

Yıllık iadelerde YMM KDV İadesi Tasdik Raporuyla talep edilen iadelerde, söz konusu YMM Raporunun, indirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği yılı izleyen yılın sonundan itibaren altı ay içinde ibrazı zorunludur. Bu süre içinde YMM Raporunun ibraz edilmemesi halinde iade talebi ivedilikle incelemeye sevk edilir. Gelir İdaresi Başkanlığının YMM / 2020-1 Sayılı Sirküleriyle 30/06/2020 tarihine kadar verilmesi gereken YMM tasdik raporlarının süresi 2 ay uzatılmıştır.

14- Faaliyeti terk eden müteahhit terk tarihinden sonra KDV iadesi alabilir mi?

Faaliyetini terk eden mükellef terk tarihi öncesindeki indirimli orana tabi işlemleri nedeniyle yüklendiği ve indirim yoluyla telafi edemediği KDV tutarı için terk edilen döneme ilişkin düzeltme beyannamesi verilmek suretiyle iade talebinde bulunması mümkündür (Aydın Vergi Dairesi Başkanlığının 17/10/2017 Tarih ve B.07.1.GİB.4.09.15.01-130[3-2017-130-2]-111083 Sayılı Özelgesi). Ancak düzeltme beyannamesi KDVUGT’nde belirtilen süre içinde (teslimin yapıldığı ertesi yılın sonuna kadar) verilmelidir.

15- Faturası düzenlenen ancak fiilen teslim edilmeyen konuta ilişkin iade talep edilebilir mi? Söz konusu teslimler için ne zaman iade talep edilebilir?

Konut teslimlerinde bulunan mükelleflerin iade hakkının doğması için, iade hakkını doğuran işlemin fiilen gerçekleşmesi gerekmektedir. İşlemden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak, iade hakkı doğmamaktadır. Bu nedenle indirimli oranda konut teslimlerinden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu teslimler üzerinden vergi hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise en erken konutların fiilen teslim edildiği vergilendirme döneminde yapılması gerekmektedir (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 02/06/2014 Tarih ve 11395140-105[229-2012/VUK-1- . . .]—1547 Sayılı Özelgesi).

KDV Kanununun 29/2 nci maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi  konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, konutun fiili tesliminden önce katma değer vergisi iade talep edilmesi mümkün değildir (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 28/07/2016 Tarih ve 67854564-010-380 Sayılı Özelgesi).

16- Tapuya tescilden önce alıcıya fiilen teslim edilen konut için iade talep edilebilir mi?

Söz konusu konutların tapuya tescil işleminden önce alıcının fiili kullanımına sunulması ve alıcı tarafından malik gibi kullanılmaya başlanılması halinde, konutların alıcıların fiili kullanımına bırakıldığı anda vergiyi doğuran olay meydana gelecek ve bu işlemin gerçekleştiği vergilendirme döneminde de indirimli oranda konut teslimlerine ilişkin olarak iade hakkı doğacaktır (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 02/06/2014 Tarih ve 11395140-105[229-2012/VUK-1- . . .]—1547 Sayılı Özelgesi).

Kısaca fiilen teslim edilmeyen ve faturası düzenlenerek KDV Beyannamesinde yer verilmeyen konutlara ilişkin iade talep etmek mümkün değildir.

17- Fiili teslim hangi belgelerle ispat edilebilir?

İade uygulaması sırasında kat mülkiyetli bağımsız bölümün alıcıya tapu devrinin yapılması genelde fiili teslim olarak kabul edilmekte ayrıca belge istenmemektedir. Kat irtifaklı tapunun devri ya da tapuda devir yapılmaksızın fiili teslim yapılmışsa teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgeler fiili teslim tarihini belirlemek için kullanılabilir (76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirküleri).   Uygulamada zaman zaman teslim tutanakları tek başına yeterli belge olarak kabul etmemektedir. Ancak ülkemizde gayrimenkullerin önemli bir kısmı yatırım (kiraya verme ya da satma) amaçlı alınmakta bu nedenle fiili teslim tarihiyle abonelik tesis tarihi aynı olmamaktadır.

18- Şirket ortaklarına satılan konutlar için KDV iadesi mümkün mü?

Sayıştay, 2017 Yılı Denetim Raporunda yüklenici müteahhidin bizzat kendi tüzel kişiliğine ve/veya tüzel kişi ortaklarına yapmış olduğu konut satışlarının konut teslimi şeklinde değerlendirilerek KDV iadesi hesabına dahil edilmemesi, ayrıca tüzel kişilere yapılan konut satışlarının ilgili vergi dairelerince kullanım amacı yönünden izahata konu edilmesi gerektiği, yapı müteahhidinin bir şirkete veya kendi ortaklarına yaptığı konut satışı bu konutların daha sonra başkalarına satılabileceği dikkate alındığında nihai tüketim amaçlı olmadığından, mükellefin bu işlemi nedeniyle indirimli orana tabi işlemlerden dolayı iade talebinde bulunmasının mümkün olmadığı, ancak bahsi geçenlere yapılan devirden sonra üçüncü kişilere satışının gerçekleştirilmesi halinde iade alınabileceğine ilişkin  hususlara yer vermiştir. Vergi İdaresi aynı görüş sebebiyle söz konusu iadeleri yerine getirmemektedir. Gerek KDVK’da gerekse KDVUGT’nde söz konusu hususları hüküm altına alan bir düzenleme bulunmamaktadır. Ayrıca şirket ortaklarından biriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ya da şirketin ortağına olan borcu için konut vermesi muhtemeldir.  Söz konusu satışlarla ilgili bir genelleme yapmak VUK’un 3/B maddesi “ Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya, ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır” hükmüyle de örtüşmemektedir. Zira İdarenin bu uygulamasının aksi yönünde yargı kararları olduğunu hatırlatmamızda fayda var (Bursa 2. Vergi Mahkemesinin 31.10.2018 tarih ve E.2017/1312, K.2018/1513 Sayılı Kararı).

C. UYGULAMAYA İLİŞKİN ÖRNEK

Gayrimenkul alım satım işiyle uğraşan Sinan Bey büyükşehir belediyesi sınırları dışında olan arsası için 25.11.2018 Tarihinde Berat İnşaat A.Ş. ile  kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır.

-Sözleşmeye göre eşit m2’de 20 adet konut inşaat edilecek ve bu konutların 8 tanesi Sinan Bey’e verilecektir.

-İnşaata 02.01.2019 tarihinde başlanmış inşaat 31.08.2019 tarihinde tamamlanmıştır.

–10.09.2019 tarihinde ise iskan alınmış yine bu tarihte arsa sahibi ve alıcılara tapu devirleri yapılmıştır.

-Müteahhit inşaat başladığında tüm daireleri maketten satışa çıkarmış ve tamamının bedelini inşaat bitmeden (2019/Haziran) alıcılardan tahsil etmiştir.

-Tüm dairelerin fiili teslimleri 15.09.2019 tarihinde gerçekleştirilmiştir.

-Müteahhide kalan dairelerin toplam satış bedeli ise KDV Dahil 4.747.000 TL’dir.

-Hesaplama kolaylığı açısından işlemler sadeleştirilmiş olup Berat İnşaat’ın belirtilen tarih aralığında söz konusu inşaat dışında başkaca faaliyeti olmamıştır.

Açıklamalar

1-Yukarıdaki hesaplama tablosunda her bir kalemin yanına parantez içinde hangi muhasebe hesabının kullanılması gerektiği belirtilmiş ayrıca yevmiye kayıtlarına yer verilmemiştir.

2- Konu tartışmalı olmakla birlikte İdarenin görüşü Genel giderlerden (genel idare-genel yönetim gibi) pay verilmesi gerektiği yönünde olduğundan bu giderler hesaplama tablosuna dahil edilmiştir.

3-Söz konusu konutlar 150 m2’nin altında olduğundan ve inşaat büyükşehir belediye sınırları dışında yapıldığından uygulanan KDV oranı %1’dir.

4-Sinan Bey gayrimenkul alım-satım işiyle iştigal ettiğinden kazancı ticari kazanç olup  gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunmaktadır. Bu nedenle Sinan Bey’in fatura düzenleme ve KDV hesaplama zorunluluğu vardır.  Yine bu çerçevede arsa sahibine kalan dairelerin teslimi toptan satış olarak işlem görmüş ve VUK’un 267. Maddesinin ikinci sırasına göre maliyet bedeline %5 ilave edilmiştir.

5-Müteahhit tüm daireleri fiilen 15.09.2019 tarihinde teslim ettiğinden KDV açısından müteahhit ve arsa sahibi için vergiyi doğuran olay bu tarihte meydana gelmiştir. Haliyle Müteahhit ve Sinan Bey bu tarihten itibaren 7 gün içinde yani 22.09.2019 Tarihine kadar  arsa ve arsa karşılığındaki dairelerin faturasını düzenlemek zorundadır. Bu sürede faturaların düzenlenmemesi halinde 148.000 TL (1.600.000 x 0,10=160.000>148.000 olduğundan) VUK’un 353. Maddesi gereği özel usulsüzlük cezasına muhatap olunabilir. Fiili teslimler tutanak/abonelik sözleşmeleriyle ispat edilebilir.

6-Sinan Bey gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşmasaydı ve kazancı ticari kazanç olarak addedilmeseydi kendisine kalan daireler için VUK’un 267. Maddesinin ikinci sırasına göre belirlenen maliyet bedeli hesaplanırken %10 ilave edilmesi gerekecekti. Bu durumda Müteahhit  Sinan Bey adına 22.09.2019 Tarihine kadar 1.760.000 + 17.600 (%1 KDV’li) fatura ile eş zamanlı olarak 1.760.000 TL gider pusulası düzenlemek durumunda kalacaktı. Fatura ve/veya gider pusulası düzenlenmemesi durumunda 6. Maddedeki ifadeler geçerlidir. Yapılan sözleşmede arsa sahibinden KDV tahsil edilmeyeceğine dair hüküm bulunması halinde ise müteahhit 17.600 TL’lik KDV’yi KKEG olarak kaydedecekti.

7-Müteahhit daire satışlarına maketten başlasa da fiili teslimden önce yaptığı tahsilatlar avans niteliğinde olup bu tarihte fatura düzenleme ve gelir kaydetmesi gerekmemektedir. Hatta kat irtifak tapusu devrini yapsaydı dahi durum değişmezdi. Ancak fiili teslim tarihinden önce fatura düzenleseydi KDV açısından vergiyi doğuran olay meydan gelmiş olacak ve  fatura tarihini içeren dönemde KDV Beyannamesinde bu faturalara yer verilecekti.  Ancak KDV iadesi en erken fiili teslimin gerçekleştiği dönem beyannamesinde talep edilebilecekti.

8-Tapuda devir işlemi KDV hariç fiili satış bedelleri üzerinden yapılacak  ve ödenen harçlar KDV matrahında ilave edilmeyecektir. Örneğin Müteahhit dairenin birini 393.900 (390.000+ %1 KDV ) TL’ye satmış olsun. Bu durumda tapudaki satış bedeli 390.000 TL olacak ve tapu harçları bu bedelden ödenecektir.

Örneğin KDV Beyanı ve KDV İadesi Açısından Değerlendirilmesi

Açıklamalar

1-Aralık 2018 Dönemi KDV Beyannamesinde sonraki döneme devreden KDV 20.000 TL’dir.

2-Arsa sahibinin düzenlediği faturada yer alan KDV’de dahil olmak üzere tüm alışlara ilişkin KDV’ler ilgili dönemindeki KDV Beyannamesinde 108 Kodlu Yurtiçi Alımlara İlişkin KDV satırında gösterilecek olup sonraki dönem beyannamelerinde (Eylül 2020 Dönemine kadar satış olmadığından) bu tutarlar 101 Kodlu Önceki Dönemden Devreden KDV satırına nakledilecektir.

3-Arsa sahibine ve diğer alıcılar adına düzenlenen faturalar KDV Beyannamesinde Tevkifat Uygulanmayan İşlemler bölümünün %1 ‘lik satırında gösterilecektir.

4-Müteahhit firma yılı içinde KDV Beyannamesinde aylık nakden/mahsuben iade talep edebileceği gibi Ocak-Kasım 2020 Beyannamelerinde yıllık iade talep edebilir.

5-KDV’nin yılı içinde iade talep edilmesi durumunda KDV Beyannamesinde  406- Koduyla 29/2 Yılı İçinde Aylık İndirimli Orana Tabi İşlemlere İlişkin İade satırının Teslim Ve Hizmet Tutarı bölümüne 6.380.000 TL,  İadeye Konu Olan KDV bölümüne ise 845.500 TL girilir.

6-KDV’nin yıllık olarak talep edilmesi durumunda KDV Beyannamesinde (2020 Ocak-Kasım herhangi birinde) 439- Koduyla 29/2 Yıllık İndirimli Orana Tabi İşlemlere İlişkin İade satırının Teslim Ve Hizmet Tutarı bölümüne 6.380.000 TL,  İadeye Konu Olan KDV bölümüne ise 845.500 TL girilir.

7-Örneğimizdeki işletmenin başka satışları olmadığından devir KDV iade hesaplamasında yeterli tutardadır. Ancak işletmenin başka satışları olsaydı ya da izleyen yılda iade talep edilseydi devir KDV’nin, iadesi talep edilen KDV’yi karşılayıp karşılamadığının tespiti gerekecekti.

8- Örneğimizdeki iadenin tamamı, müteahhidin YMM ile tam tasdik sözleşmesi olmasa da (iade tutarı 845.500 < sınır 1.390.000 ) KDV İade Tasdik sözleşmesiyle iade alınabilir.

9-İade Talebinin yapıldığı KDV Beyannamesinin tahakkuku yapılırken iade tutarı 136-Diğer Çeşitli Alacaklar hesabına aktarılır. İadenin yapılması durumunda ilgili hesapla (102/320/360/361/368 gibi) 136 hesap kapatılır.

10-İadeye ilişkin hesaplama tablosu aşağıdaki gibidir. Hesaplama tablosunda önceki aylarda satış olmadığından sadece Eylül’2019 tutarları girilmiştir.

11- Arsa sahibine yapılan konut teslimleriyle diğer konut teslimleri farklı KDV dönemlerinde gerçekleşseydi arsa sahibine yapılan konut teslimlerinin yüklenim hesabında arsaya ilişkin KDV’den pay verilemeyeceği hususu dikkate alınacaktı. Örneğin 2019/Eylül döneminde sadece arsa sahibinin konutlarının tesliminin, 2020/Ocak döneminde ise diğer teslimlerin gerçekleştiğini varsayalım. Bu durumda 2019 yılı için en fazla 248.400 TL, 2020 yılı içinse 675.000 TL KDV iadesi alınabilecekti.

D.SONUÇ

• KDVK açısından arsa karşılığı inşaat işleri trampa hükmünde olup, müteahhidin arsa payı karşılığı konut ve işyerini arsa sahibine teslimiyle her iki taraf içinde vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.
• Bu tarihten itibaren 7 gün içinde (KDV açısından ay devretmemek kaydıyla) müteahhit VUK’un 267. Maddesinin ikici sırasında yer alan maliyet emsal bedeliyle arsa sahibine fatura düzenleyecek ve tabi olduğu oranda KDV hesaplayarak KDV beyannamesinde bu tutarlara Tevkifat Uygulanmayan işlemler satırında yer verecektir.
• Arsa sahibinin kazancı ticari kazanç ise veya öyle addediliyorsa aynı sürede müteahhide fatura düzenleyecek ve genel oranda (%18) KDV hesaplayacaktır. Arsa sahibinin teslimi arızi nitelikte ise fatura düzenlemez ve KDV hesaplanmaz. Bu durumda müteahhit faturayla eş zamanda arsa için gider pusulası düzenler.
• Maliyet hesabında genel/genel idare/genel yönetim giderlerinde pay verilmesi hususunda Kanun ve Genel Tebliğ arasında ve Genel Tebliğin kendi içinde tutarsızlıklar olduğunu bu konuda düzenleme yapılması gerektiği görüşündeyiz.
• Maliyet emsal bedeli hesaplamasına kullanılacak perakende teslimlerden kasıt arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefi olmamasıdır.
• İdarenin son görüşü, diğer şartları sağlaması kaydıyla arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibinin kurumlar vergisi mükellefi olması durumunda KDVK’nın 17/4-r kapsamında istisnadan yararlanabileceği şeklinde olup öncesinde aksine özelgeler verdiği görülmektedir.
• Tapuda fiili satış bedelleri gösterilmelidir. Bu bedeller aynı zamanda KDV matrahıdır. Tapu harçları KDV matrahına dahil değildir. Bu durumunda faturanın tapuda gösterilen satış bedelleri + KDV şeklinde düzenlenmesi gerekir.
• Teslimden önce fatura düzenlenmesi durumunda fatura tarihindeki KDV oranı esas alınmalıdır. Fatura tarihinden sonra KDV oranında değişiklik olması durumunda düzeltme gereği yoktur.
• İnşaat yapı ruhsatında işyeri olarak görülen taşınmazların konut olarak satışında işyerinin tabi olduğu KDV oranının uygulanması ayrıca inşaat yapı ruhsatında konut olarak görülen ancak fiilen işyeri olarak kullanılan taşınmazların tesliminde işyerinin tabi olduğu KDV oranı uygulanması gerekir.
• İndirimli oranda konutlar için yılı içinde veya yıllık olarak nakden/mahsuben KDV iadesi almak mümkün iken indirimli oranda işyeri teslimleri için yılı içinde sadece mahsuben, yıllık olarak ise nakden/mahsuben iade almak mümkündür. İadeye en geç ertesi yılın Ocak-Kasım beyannamelerinde (yıl sonuna kadar verilen düzeltmeler dahil) yer verilir.
• İade hesabında önce işlemin bünyesine doğrudan giren, sonra genel yönetim giderlerden verilen pay en sonrada iade istenebilecek azami tutara kadar ATİK’ler nedeniyle ödenen/borçlanılan KDV’ler yer alır. İndirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi işlemlerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmez.
• Fiilen teslim edilmeyen (stokta bulunan) ve faturası düzenlenerek KDV Beyannamesinde yer verilmeyen konutlara ilişkin iade talep etmek mümkün değildir.
• Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin yüklenim hesaplarında arsaya ilişkin KDV’nin tamamına yer verilir. Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin yüklenim hesaplarında ise sadece inşaatın arsa dışındaki girdileri (kum, çakıl, çimento, demir, hafriyat vb. ile genel giderlerden pay) yer almalıdır.
• Buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) eşyalar ile sosya/kültürel ihtiyaçları karşılamak için düzenlenen çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ait KDV’ler iadeye konu edilmez.
• Konutun inşasında kullanılan kombi, cam balkon, duş teknesi, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duş başlığı, panel radyatör gibi eşyalara ve arazinin yapısından kaynaklı zorunlu olan site içi çevre düzenlemelerine (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) ilişkin yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilebilir.
• İade talebinin, ilgili vergilendirme dönemleri itibarıyla indirimli orana tabi tüm işlemleri kapsaması gerekmekte olup, işlemlerin ayrıştırılıp sadece bir kısmına yönelik hesaplama yapılması ve bu şekilde iade talep edilmesi mümkün değildir.
• YMM ile süresinde (31 Ocak) tam tasdik sözleşmesi yapmayan sadece İndirimli oranda KDV iadesine ilişkin sözleşme yapan mükellefler 2019 yılı için 1.390.000 TL, 2020 yılı içinse 1.704.000 TL’ye kadarlık kısım için iade alabilir. Üstü için yapılan talepler Vergi İnceleme Raporuna göre yerine getirilir.

Arsa karşılığı inşaat işleri özellikli bir konu olup oldukça detaylıdır. Olabildiğince fazla konuya yer vermeye çalıştık. Bazı hususlarda Kanunun, Tebliğin ve özelgelerin zaman zaman tutarlı olmadığını bir birini teyit etmediklerini aksi yönde yargı kararları bulunduğunu söyleyebiliriz. KDV iade müessesesi işletmelerimiz için hayati derecede önemlidir. İdarenin tam kapasite çalışmadığı, mücbir sebep nedeniyle çok sayıda mükellefin beyanname veremediği, kapanan işyerleri nedeniyle karşıt inceleme yapılamadığı hatta bilgi istemelere de cevap gelmediği düşünüldüğünde KDV iade sürecinin sekteye uğradığı ve bu sebeple işletmelerimizin ekonomik açıdan olumsuz etkileneceğini ifade etmeliyiz. Bu kapsamda acilen süreci kolaylaştıran ve hızlandıran düzenlemelerin yapılması kaçınılmazdır.