İlk kez yönetici nasıl seçilir?Bağımsız bölüm sayısı 8'den az binalarda yönetici seçimi zorunluluğu yoktur. Ancak yine de yönetici olmasını istiyorsanız seçebilirsiniz.
Öncelik tapudaki yönetim planınızı okuyunuz. Oradaki Genel Kurul, Toplanma Tarihi gibi ilkelere uyarak,
Hemen Site Yönetimi Kurmak istiyorsanız "Bu konuda bir toplantı çağrısını" tüm kat maliklerin adresine iadeli taahhütlü olarak gönderiniz. Eğer sitede oturan kat malikleri varsa toplantı çağrısını elden teslim edip bir adet aynı çağrının üzerinde bulunduğu Teslim Listesi evrakına "teslim aldım" ibaresi ile imza attırınız. Oturmayan ve adresini bilmediğiniz kat malikleri varsa evinde oturan kiracı veya 3. bir kişiye imzalı teslim ediniz.
Yazıları yazıp postaladığınız tarihten itibaren (iadeli postanın ulaşımını bir hafta hesaplarsak) ilk toplantı tarihini 3 hafta sonra olarak çağrı kağıdına yazınız. İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantının aynı yer ve saatte bir hafta sonra yapılacağını lütfen çağrı notuna bildiriniz. (Şöyle ki; kat maliklerine en az iki hafta sonrasına (mektupla gönderecekleriniz varsa 6-7 gün daha ekleyin) bir genel kurul toplantı çağrısı yazın. İlgili gün eğer çoğunluk olan kişi sayısı gelmez ise ilk çağrı mektubunda bir hafta sonra aynı yer ve saatte toplanacağınızı yazın. )
Gelen kat malikleri ile yönetim planınızda yazan usule göre Yönetim Kurulu (veya yönetim planında yazıldığı biçimde yönetici) ve Denetleme Kurulu (veya yönetim planında yazıldığı biçimde denetçi) seçiniz.
Aidat ve ortak gider ve avans payları için muhtemel bütçeyi de toplantı kağıdı ile birlikte hesap edip her daireye paylaştırırsanız. Yönetim belirlendikten sonra aidat toplamak için tekrar yetki almak amacıyla Genel Kurul yapılmasına gerek kalmaz.
Yönetim defterini toplantıda hazır bulundurunuz. Eğer yönetim defteri yok ise çağrı aşamasında toplantıdan önce kırtasiyeden bir karar defteri satın alınız ve bunu toplantıda bulundurunuz. Kararlarınızı ona yazınız. Toplantı sonrasında ilk kararla beraber seçilen yönetici notere giderek defter onayı yapacaktır. Toplantıdan önce kırtasiyeden bir karar defteri alın. Kararlarınızı ona yazın. Sonra seçilen yeni yönetici bir notere defteri onaylatsın.
Öncelikle karar niteliklerini bilen bir avukat ile çalışmak doğru olabilir. Lütfen tüm işlemleri Kat Mülkiyeti Kanunu, Yönetim Planı ve Yargıtay kararlarına göre yapınız. Eksik işlemler özellikle kuruluş sonrasında uzun süre yönetimin bazı aidat gelirlerinden yoksun kalmasına sebep olabilir.
Yönetici seçimi ile ilgili örnek karar
Madde No : ... nolu evin kat maliki ................ ........................... , .................. tarihinde yapılacak olağan genel kurula kadar 1 yıllık dönem için kat maliklerince yönetici olarak önerilmiş ve oybirliği / oyçokluğu ile .......................................... sitesi yöneticisi olarak seçilmiştir.
İLK GENEL KURUL ÇAĞRISINI YAPACAK KAT MALİKİNİN SORUMLULUKLARI
Yukarıda sayılan işleri yapacak bir "öncü'ye" ihtiyaç vardır. Bu kişi ile ilgili olarak şunları söyleyebiliriz.
Bu kişiyi talip olduğu için yetkilendirilmemiş "Geçici Yönetici" olarak varsayıyoruz. Yukarıda yapılanlar cezai yönden suç oluşturmaz. Neticede binanın ve sitenin ortak giderleri sebebi ile birisinin bu yönetim işlerini yapmak üzere çağrı işine başvurması zorunluluktur.
Bu işlere talip olan bir kişi yönetici vasfı taşımasa dahi ortak giderleri belgelediği taktirde (yani çağrı için yapılacak kırtasiye ve posta masrafları) bunları yasaya göre pay edip diğer maliklerden talep edebilir.
Cezai suç oluşturacak unsur bu masrafların yapılmasında herhangi bir zimmet olması halinde ortaya çıkar. Bu yoksa suç yoktur.
YÖNETİCİ SEÇİMİ İÇİN TOPLANTI YETER SAYISI
Öncelikle ilk toplantının yapılabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk gerekir , eğer sağlanmamış ise toplantı açılmaz , toplantının açılamadığına ve çağrıdaki ikinci toplantı tarihinde toplanılacağına yönelik bir tutanak katılanlarında imzaları ile - katılanların bir tekinin imzası da yeterli ama katılanların imzaları olursa daha iyi olur- düzenlenir. Bu tutanak deftere yapıştırılır.
İkinci toplantının açılması için gereken bir yeter sayı yoktur. Katılanlarla toplantı açılır. Bununla beraber yönetici seçimi için tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir. Yani toplantı sayısı eğer tüm kat maliklerinin salt çoğunluğunu sağlar şekilde değilse toplantı açılır , kararlar alınır ancak yasada yeter sayı için saklı olan kararlar alınmaz. Yönetici ve Denetçi Seçimi için -tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuna gerek duyulduğu açıktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nu 30 maddesinde; "Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır." ifadesinin bir örnek ile açıklanması yönetici seçimidir.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NUN 30. MADDESİ HÜKÜMLERİNE GÖRE KAT MALİKLERİ KURULU, KAT MALİKLERİNİN SAYI VE ARSA PAYI BAKIMINDAN YARISINDAN BİR FAZLASIYLA TOPLANIR VE OYÇOKLUĞU İLE KARAR VERİR. YETER SAYININ SAĞLANAMAMASI SEBEBİYLE İLK TOPLANTININ YAPILAMAMASI HALİNDE, İKİNCİ TOPLANTI, EN GEÇ ON BEŞ GÜN SONRA YAPILIR. BU TOPLANTIDA KARAR YETER SAYISI, KATILANLARIN SALT ÇOĞUNLUĞUDUR. ANCAK,
En az %51 gerektiren kararlar:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 34/4’de belirtilen yönetici veya yönetim kurulu seçimi ile ilgili kararlar,
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 41/3’de belirtilen denetçi veya denetim kurulu tayini ile ilgili kararlar,
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 42/1’de belirtilen ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için alınacak kararlar
4/5 çoğunluk gerektiren kararlar:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 28/3’de belirtilen yönetim planının değiştirilebilmesi ile ilgili kararlar
Oybirliği gerektiren kararlar:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 24/2’de belirtilen anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açılması ile ilgili kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 44/a’da belirtilen bağımsız bölüm ilavesi ile ilgili kararlar,
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 44/b’de belirtilen anagayrimenkule yapılan ilavelerden sonra yeni anagayrimenkul durumuna göre arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 45’de belirtilen anagayrimenkul kayıtlanması, arsa bölünmesi, mülkiyetin devrolunması ve temliki tasarruflara ilişkin kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 45 ’de belirtilen anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması ile ilgili kararlar
Not: Yönetici seçimi için gerekli çoğunluk 2. toplantıda da sağlanamaz ancak katılanlar arasında uygunluk var ise yasal toplantı girişimi bir kez daha denenebilir. Bu durumda toplantıya katılmayanlardan vekalet alınması ve çoğunluğun böyle sağlanması yoluna gidilebilir.
Eğer bunlara rağmen yönetici seçilmez ise kat maliklerinden herhangi biri sulh mahkemesinde yasal bir yönetici atanması için dava açabilir.
Yapılacak toplantılarda yönetici seçimi için çoğunluk sağlanamaz veya kimse yönetici olmak istemez ise anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden yönetici atanması istenir.
Örnek Dilekçe aşağıdadır;
...........................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALI : Hasımsız.
KONUSU : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.
AÇIKLAMALAR : ...............ili..............ilçesi ................ mahallesi .............. caddesi ............. sokakta ........... ada ........... parselde bulunan ...... kapı numaralı anagayrimenkulün paydaşıyım.
Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından, yönetici seçilememiştir.Söz konusu yöneticinin mahkemenizce atanması hususunda dava açılmış bulunmaktadır.
HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı, yönetim planı ve diğer deliller.
SONUÇ VE İSTEK : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat
malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep
ederim. (Tarih)
Davacı (Adı-Soyadı,İmza)
